In urbanistica, il termine conversione descrive „il reinserimento di aree dismesse nel ciclo economico e naturale o il cambio di destinazione d’uso degli edifici“. Qui potete leggere cosa significa esattamente e gli esempi più noti di riconversione riuscita.
Certo, la definizione di conversione in urbanistica è completa, ma anche un po‘ macchinosa: Sebbene la definizione di conversione nella pianificazione urbana sia completa, è anche un po‘ ingombrante. In pratica, le conversioni di solito comportano il riutilizzo di strutture militari dismesse per scopi civili. Le caserme diventano aree residenziali, per così dire. Sebbene costituiscano la maggior parte dei siti di conversione in Germania, non sono solo le ex infrastrutture militari, le basi militari, i campi d’aviazione e le aree di addestramento militare a subire cambiamenti d’uso.
Le conversioni avvengono anche in un contesto civile, come si può vedere nella HafenCity di Amburgo, dove un nuovo quartiere per vivere e lavorare sarà creato dall’ex area del porto franco entro i primi anni 2030. Anche le stazioni ferroviarie e i binari dismessi sono potenziali siti di conversione. Esempi di questo tipo di conversione sono le ex stazioni ferroviarie merci di Coburg e Offenbach. Queste aree sono attualmente trasformate rispettivamente in un centro scientifico e tecnologico e in un’area residenziale.
Il fatto che il termine „riconversione“ sia spesso sinonimo di „riconversione militare“ è dovuto al fatto che sempre più siti militari, soprattutto quelli delle forze armate tedesche e statunitensi, sono stati chiusi negli ultimi dieci anni e possono ora tornare ai comuni. Questo offre grandi opportunità, ma può anche comportare grandi oneri. Non tutti i comuni sono quindi in grado di gestire una conversione.
Spesso si tratta di aree enormi, spesso più grandi dello stesso centro cittadino, che non possono essere sviluppate da un giorno all’altro. Quando un sito militare chiude, il Comune in questione è direttamente colpito dal punto di vista finanziario dal ritiro del personale dell’esercito. Se la conversione riguarda terreni della Bundeswehr, ad esempio, il comune in questione deve prima acquistarli dall’Agenzia federale per la gestione dei beni immobili a prezzi di mercato standard se vuole utilizzarli. Questo è troppo per molti comuni, che devono già rinunciare a una parte delle loro entrate fiscali a causa dei cittadini che se ne vanno.
Grandi compiti – grandi opportunità
Tuttavia, la conversione urbana offre grandi opportunità. Se avrà successo, le aree dismesse, per lo più di grandi dimensioni e in buone posizioni, potranno diventare attraenti quartieri residenziali e commerciali con un eccellente valore ricreativo. Questi sono noti come „pezzi di filetto“. L’esempio del sito di 380 ettari dell‘Erdinger Fliegerhorst dimostra che ci sono ex proprietà militari che ospitano già vecchi parchi alberati che aspettano solo di diventare una destinazione ricreativa nel prossimo futuro. Con l’aggiunta di nuove aree residenziali, è possibile creare nuovi quartieri verdi in modo relativamente rapido e semplice. In questo modo si aumenta anche la densità della struttura urbana. In un contesto di crisi abitativa dilagante, con una carenza di oltre mezzo milione di unità abitative, anche questo aspetto è urgentemente necessario.
Conversioni di successo: tre esempi
Come si presenta in pratica la riconversione? Di seguito presentiamo tre esempi di conversioni riuscite o pianificate in modo promettente:
Tubinga
Un esempio di conversione riuscita di proprietà militari è quello di Tubinga. A sud-est del centro città, le aree delle caserme Hindenburg e Loretto nel quartiere francese sono state riconvertite dopo il ritiro delle forze armate francesi nel 1991. Dopo che Tübingen aveva inizialmente acquisito e sviluppato le aree delle caserme dalla Repubblica Federale Tedesca a un prezzo vantaggioso, all’epoca ancora a „valore indipendente dallo sviluppo“, la città ha venduto i lotti edificabili a cooperative edilizie, che hanno creato qui due nuovi quartieri nel 2008.
Il fatto che il termine „riconversione“ sia spesso sinonimo di „riconversione militare“ è dovuto al fatto che sempre più siti militari, soprattutto quelli delle forze armate tedesche e statunitensi, sono stati chiusi negli ultimi dieci anni e possono ora tornare ai comuni. Questo offre grandi opportunità, ma può anche comportare grandi oneri. Non tutti i comuni sono quindi in grado di gestire una conversione.
Spesso si tratta di aree enormi, spesso più grandi dello stesso centro cittadino, che non possono essere sviluppate da un giorno all’altro. Quando un sito militare chiude, il Comune in questione è direttamente colpito dal punto di vista finanziario dal ritiro del personale dell’esercito. Se la conversione riguarda terreni della Bundeswehr, ad esempio, il comune in questione deve prima acquistarli dall’Agenzia federale per la gestione dei beni immobili a prezzi di mercato standard se vuole utilizzarli. Questo è troppo per molti comuni, che devono già rinunciare a una parte delle loro entrate fiscali a causa dei cittadini che se ne vanno.
Grandi compiti – grandi opportunità
Tuttavia, la conversione urbana offre grandi opportunità. Se avrà successo, le aree dismesse, per lo più di grandi dimensioni e in buone posizioni, potranno diventare attraenti quartieri residenziali e commerciali con un eccellente valore ricreativo. Questi sono noti come „pezzi di filetto“. L’esempio del sito di 380 ettari dell‘Erdinger Fliegerhorst dimostra che ci sono ex proprietà militari che ospitano già vecchi parchi alberati che aspettano solo di diventare una destinazione ricreativa nel prossimo futuro. Con l’aggiunta di nuove aree residenziali, è possibile creare nuovi quartieri verdi in modo relativamente rapido e semplice. In questo modo si aumenta anche la densità della struttura urbana. In un contesto di crisi abitativa dilagante, con una carenza di oltre mezzo milione di unità abitative, ciò è urgentemente necessario.
Conversioni di successo: tre esempi
Come si presenta in pratica la riconversione? Di seguito presentiamo tre esempi di conversioni riuscite o pianificate in modo promettente:
Tubinga
Un esempio di conversione riuscita di proprietà militari è quello di Tubinga. A sud-est del centro città, le aree delle caserme Hindenburg e Loretto nel quartiere francese sono state riconvertite dopo il ritiro delle forze armate francesi nel 1991. Dopo che Tübingen aveva inizialmente acquisito e sviluppato le aree delle caserme dalla Repubblica Federale Tedesca a un prezzo vantaggioso, all’epoca ancora a „valore indipendente dallo sviluppo“, la città ha venduto i lotti edificabili a cooperative edilizie, che hanno creato qui due nuovi quartieri nel 2008.
I dieci ettari dell’ex caserma Hindenburg, l’attuale quartiere francese, ospitano oggi circa 2.400 persone, molte delle quali lavorano nelle circa 150 piccole e medie imprese presenti sul posto. Gli edifici della caserma, che valevano la pena di essere conservati, sono stati ristrutturati nell’ambito della conversione e sono stati aggiunti servizi come ascensori, balconi e giardini d’inverno. Inoltre, sono stati aggiunti nuovi edifici fino a cinque piani, che presentano un’architettura decisamente eterogenea e gettano le basi per un quartiere colorato e vario.
Sul sito dell’ex caserma Loretto è stato creato un piccolo e denso quartiere di sette ettari. Anche in questo caso, gli edifici esistenti sono stati convertiti e integrati con nuove costruzioni. La varietà degli edifici va dalle piccole case a schiera ai condomini. Per ogni 1.000 abitanti del quartiere, ci sono circa 100 aziende che offrono 500 posti di lavoro.
Questi due progetti di riconversione di Tubinga hanno attirato l’attenzione internazionale e sono stati premiati con un totale di dieci premi e riconoscimenti urbanistici in Germania e all’estero. Nel 2002, Tubinga ha persino vinto il Premio Europeo per lo Sviluppo Urbano nella categoria „Conversione e Rinnovamento“, il più alto riconoscimento che possa essere conferito alla pianificazione urbana in Europa. E la riconversione del quartiere francese di Tubinga continua a stupire ancora oggi. Nel 2020, la città ha ricevuto il premio speciale „Städtebau revisited: Preise – Praxis – Perspektiven“ dall’Accademia tedesca per la pianificazione urbana e regionale. Per questo premio sono stati rivalutati 58 progetti già premiati negli anni dal 1980 al 2010.
Mannheim
Il seguente filmato riflette sul futuro del Villaggio Benjamin Franklin di Mannheim. È inoltre possibile farsi un’idea della zona.
Mannheim ospita un’incredibile area di conversione di 500 ettari sparsi per la città. Qui si stanno sviluppando numerosi progetti edilizi su otto ex caserme dell’esercito americano. Uno di questi è il Franklin, un nuovo quartiere urbano. È in costruzione sul sito dell’ex complesso residenziale dell’esercito Benjamin Franklin Village e delle caserme Funari e Sullivan. L’area totale del Franklin è di oltre 140 ettari ed è quindi grande più o meno come il centro di Mannheim. Una parte di essa diventerà un’area commerciale con spazi per la grande distribuzione. Le aree rimanenti diventeranno nuovi quartieri residenziali. Il progetto dovrebbe essere completato entro il 2025 e offrirà spazio a 9.000 persone. Il 40% dell’area del Franklin-Stadtquartier diventerà spazio pubblico aperto e verde.
Treviri
I dieci ettari dell’ex caserma Hindenburg, l’attuale quartiere francese, ospitano oggi circa 2.400 persone, molte delle quali lavorano nelle circa 150 piccole e medie imprese presenti sul posto. Gli edifici della caserma, che valevano la pena di essere conservati, sono stati ristrutturati nell’ambito della conversione e sono stati aggiunti servizi come ascensori, balconi e giardini d’inverno. Inoltre, sono stati aggiunti nuovi edifici fino a cinque piani, che presentano un’architettura decisamente eterogenea e gettano le basi per un quartiere colorato e vario.
Sul sito dell’ex caserma Loretto è stato creato un piccolo e denso quartiere di sette ettari. Anche in questo caso, gli edifici esistenti sono stati convertiti e integrati con nuove costruzioni. La varietà degli edifici va dalle piccole case a schiera ai condomini. Per ogni 1.000 abitanti del quartiere, ci sono circa 100 aziende che offrono 500 posti di lavoro.
Questi due progetti di riconversione di Tubinga hanno attirato l’attenzione internazionale e sono stati premiati con un totale di dieci premi e riconoscimenti urbanistici in Germania e all’estero. Nel 2002, Tubinga ha persino vinto il Premio Europeo per lo Sviluppo Urbano nella categoria „Conversione e Rinnovamento“, il più alto riconoscimento che possa essere conferito alla pianificazione urbana in Europa. E la riconversione del quartiere francese di Tubinga continua a stupire ancora oggi. Nel 2020, la città ha ricevuto il premio speciale „Städtebau revisited: Preise – Praxis – Perspektiven“ dall’Accademia tedesca per la pianificazione urbana e regionale. Per questo premio sono stati rivalutati 58 progetti già premiati negli anni dal 1980 al 2010.
Mannheim
Il seguente filmato riflette sul futuro del Villaggio Benjamin Franklin di Mannheim. È inoltre possibile farsi un’idea della zona.
Mannheim ospita un’incredibile area di conversione di 500 ettari sparsi per la città. Qui si stanno sviluppando numerosi progetti edilizi su otto ex caserme dell’esercito americano. Uno di questi è il Franklin, un nuovo quartiere urbano. È in costruzione sul sito dell’ex complesso residenziale dell’esercito Benjamin Franklin Village e delle caserme Funari e Sullivan. L’area totale del Franklin è di oltre 140 ettari ed è quindi grande più o meno come il centro di Mannheim. Una parte di essa diventerà un’area commerciale con spazi per la grande distribuzione. Le aree rimanenti diventeranno nuovi quartieri residenziali. Il progetto dovrebbe essere completato entro il 2025 e offrirà spazio a 9.000 persone. Il 40% dell’area del Franklin-Stadtquartier diventerà spazio pubblico aperto e verde.
Treviri
Dalla metà degli anni ’90, Treviri sta convertendo oltre 40 siti militari, per una superficie di oltre 630 ettari, in aree residenziali, commerciali e ricreative. Con i suoi circa 70 ettari, il Petrisberg, situato a est del centro città e precedentemente sede di un complesso militare, è l’area di riconversione più grande e forse più conosciuta di Treviri. Dopo la sua riqualificazione nel 2004, nell’ambito dell’allora Mostra del Giardino di Stato, il Petrisberg è ora un’area urbana mista per vivere e lavorare. Oltre a una nuova università, qui si trovano circa 180 aziende. Tra queste ci sono aziende del settore della ricerca e della scienza, che danno lavoro a più di 1.000 persone e formano il cosiddetto „Science Park“.
Maggiori informazioni sui progetti di riconversione in corso in Germania sono disponibili, ad esempio, sul sito web dell’Agenzia federale per i beni immobili.
Vi interessano altre nozioni di urbanistica? Scoprite tutto sul concetto di paesaggio qui.
Dalla metà degli anni ’90, Treviri sta convertendo oltre 40 siti militari, per una superficie di oltre 630 ettari, in aree residenziali, commerciali e ricreative. Con i suoi circa 70 ettari, il Petrisberg, situato a est del centro città e precedentemente sede di un complesso militare, è l’area di riconversione più grande e forse più conosciuta di Treviri. Dopo la sua riqualificazione nel 2004, nell’ambito dell’allora Mostra del Giardino di Stato, il Petrisberg è ora un’area urbana mista per vivere e lavorare. Oltre a una nuova università, qui si trovano circa 180 aziende. Tra queste ci sono aziende del settore della ricerca e della scienza, che danno lavoro a più di 1.000 persone e formano il cosiddetto „Science Park“.
Maggiori informazioni sui progetti di riconversione in corso in Germania sono disponibili, ad esempio, sul sito web dell’Agenzia federale per i beni immobili.
Vi interessano altre nozioni di urbanistica? Qui potete scoprire tutto sul concetto di paesaggio. Per saperne di più sul campo della pianificazione urbana, cliccate qui.




















