Chi costruisce una villetta a schiera sceglie una forma abitativa che coniuga la densità urbanistica con la proprietà individuale dell’abitazione: la costruzione di una villetta a schiera unisce i vantaggi della casa unifamiliare indipendente con l’efficienza in termini di superficie offerta dall’urbanistica ad alta densità. Questa tipologia edilizia non è un compromesso, bensì un progetto architettonico e urbanistico a sé stante, che richiede conoscenze precise, dalla suddivisione del terreno alla costruzione, fino alla progettazione della facciata. Chi ne conosce le peculiarità progetta in modo più economico, evita gli errori tipici e crea una qualità abitativa che, sotto molti aspetti, è alla pari con quella della casa indipendente.
- Cosa definisce una villetta a schiera e in che modo si differenzia dalla villetta bifamiliare, dalla casa di città e dal condominio
- Quali sono le radici storiche e i concetti urbanistici alla base del complesso di case a schiera
- Quali particolarità costruttive e relative alla fisica delle costruzioni vanno tenute in considerazione nella realizzazione di una casa a schiera
- Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa tipologia edilizia rispetto ad altri tipi di edifici residenziali
- Come organizzare in modo razionale la planimetria, l’accesso e gli spazi esterni in una casa a schiera
- Qual è il ruolo dell’isolamento acustico, antincendio e termico nelle pareti divisorie
- Quali sono i costi tipici e le particolarità relative alle autorizzazioni nella costruzione di case a schiera
- Quali esempi architettonici illustrano come può essere la realizzazione di una casa a schiera di alto livello
Definizione e classificazione: che cos’è una casa a schiera?
Una casa a schiera è un edificio residenziale che è annesso lateralmente ad almeno due edifici adiacenti di tipo identico o simile, formando così una fila continua. Le singole unità sono di norma costruite su lotti separati e sono di proprietà individuale, il che distingue la villetta a schiera dal condominio, che sorge su un unico lotto ed è amministrato in comune. Ogni unità di una casa a schiera dispone di un ingresso indipendente, di un indirizzo proprio e, di norma, di un giardino privato o almeno di uno spazio all’aperto direttamente annesso all’unità.
All’interno della fila si distingue tra case a schiera centrali e case a schiera di estremità. La casa a schiera centrale è addossata su entrambi i lati e non presenta facciate laterali libere; la casa a schiera di testa chiude la fila e presenta su un lato una facciata a capanna libera. Questa distinzione non è rilevante solo dal punto di vista progettuale, ma ha conseguenze dirette sull’isolamento termico, sull’illuminazione naturale e sulla conformazione del terreno. Le case a schiera di testa sono generalmente più ricercate perché offrono maggiore luce naturale e più spazio aperto, ma sono anche più costose da realizzare, poiché la facciata a capanna esposta deve essere completamente coibentata e protetta dagli agenti atmosferici.
La casa a schiera si distingue dalla casa bifamiliare per il numero di unità adiacenti: una casa bifamiliare è costituita esattamente da due metà disposte in modo speculare o simile, che si uniscono lungo una parete divisoria comune. La casa a schiera, invece, comprende almeno tre, ma spesso da cinque a dieci o più unità disposte in fila. La «casa di città», un termine spesso utilizzato nel marketing contemporaneo, indica solitamente un edificio residenziale a più piani e di forma stretta in un contesto urbano, affine alla casa a schiera ma non identico ad essa. Ai fini della classificazione dal punto di vista tecnico-edilizio e urbanistico, la denominazione «casa a schiera» rappresenta la categoria più precisa.
Storia e contesto urbanistico del complesso di case a schiera
La storia della casa a schiera affonda le sue radici nella storia dell’urbanistica europea. Le case borghesi medievali situate in stretti vicoli cittadini erano di fatto case a schiera, anche se non venivano definite così: erano disposte muro a muro, occupavano lotti stretti e sfruttavano la profondità del terreno per creare cortili e giardini. La progettazione sistematica di complessi residenziali di case a schiera come strumento urbanistico nacque tuttavia solo nel XIX secolo, quando l’industrializzazione portò a una massiccia crescita demografica nelle città e si rese necessario un nuovo volume di edilizia residenziale in breve tempo.
In Inghilterra, il tipo di «terrace house» si sviluppò già nel XVIII secolo come elemento caratteristico dell’urbanistica georgiana e vittoriana. Interi tratti di strada venivano realizzati come file di edifici dal design uniforme che, nonostante l’uso individuale, creavano un quadro urbano coeso. In Germania la casa a schiera come strumento di pianificazione fu ulteriormente sviluppata in modo sistematico soprattutto durante la Repubblica di Weimar. Insediamenti come la Weißenhofsiedlung a Stoccarda, la Hufeisensiedlung a Berlino-Britz o gli insediamenti della “Nuova Francoforte” mostrano come gli architetti del Modernismo abbiano utilizzato la casa a schiera come mezzo per creare alloggi salubri e accessibili per ampi strati della popolazione. Ernst May, Bruno Taut e altri protagonisti dell’architettura riformista vedevano nella casa a schiera lo strumento in grado di portare luce, aria e verde nelle abitazioni dei lavoratori.
Dopo la Seconda guerra mondiale, la casa a schiera conobbe un periodo di grande prosperità in entrambi gli Stati tedeschi. Nell’Ovest sorsero vasti complessi residenziali suburbani, in cui la casa a schiera divenne il simbolo del modesto benessere degli anni del miracolo economico. Questi complessi, spesso criticati per la loro monotonia, hanno tuttavia dimostrato un’elevata qualità abitativa: molte di queste case, oggi sottoposte a ristrutturazione e ri-densificazione, sono diventate zone residenziali molto ambite. Nell’urbanistica contemporanea, la casa a schiera sta vivendo una rinascita, poiché consente di ottenere una qualità abitativa pari a quella di una casa indipendente su lotti di terreno relativamente piccoli, rappresentando così una risposta all’aumento dei prezzi dei terreni e al desiderio di una vita urbana con giardino.
Costruire una villetta a schiera: nozioni fondamentali di ingegneria strutturale e fisica delle costruzioni
Nella costruzione di una casa a schiera, la parete divisoria tra le unità abitative è al centro delle considerazioni strutturali. Questa parete, denominata in gergo tecnico “parete divisoria dell’edificio” o “parete divisoria della casa a schiera”, svolge contemporaneamente diverse funzioni: è un elemento portante, una parete tagliafuoco, una parete fonoisolante e, nel caso delle case a schiera centrali, non è un elemento termoisolante, poiché su entrambi i lati confina con locali riscaldati. La realizzazione strutturale di questa parete è quindi uno degli aspetti più critici nella costruzione di una casa a schiera.
Per l’isolamento acustico tra le unità vigono requisiti particolari, disciplinati dalla norma DIN 4109. Tale norma definisce i requisiti minimi per l’isolamento acustico dall’aria e dai rumori da calpestio tra zone abitative separate. Poiché la parete divisoria nella casa a schiera costituisce l’unica barriera tra due nuclei familiari indipendenti, deve presentare un elevato indice di isolamento acustico valutato. Le costruzioni massicce in calcestruzzo cellulare o in cemento armato soddisfano di norma in modo affidabile tali requisiti, purché la parete sia sufficientemente pesante e realizzata senza ponti acustici. I ponti acustici si formano quando elementi costruttivi come solai, massetti o impianti collegano rigidamente la parete divisoria e trasmettono il rumore per via strutturale. Un accurato disaccoppiamento di tutti gli elementi costruttivi adiacenti è quindi indispensabile nella costruzione di una casa a schiera.
Anche la protezione antincendio della parete divisoria è disciplinata dalle norme. Il Regolamento edilizio modello e i regolamenti edilizi dei Länder tedeschi richiedono di norma, per le case a schiera, una parete divisoria dell’edificio realizzata come parete tagliafuoco o che presenti almeno una resistenza al fuoco di 90 minuti (F90 o REI 90 secondo la classificazione europea). Questa parete deve estendersi fino alla copertura del tetto e non deve contenere elementi combustibili che possano favorire la propagazione dell’incendio. Nella zona del tetto è necessaria particolare attenzione, poiché le strutture in legno della capriata possono superare la parete divisoria se non vengono correttamente interrotte.
L’isolamento termico e l’efficienza energetica giocano un ruolo importante nella costruzione di una casa a schiera, ma con una particolarità caratteristica: la casa a schiera centrale presenta una superficie perimetrale di trasmissione termica nettamente inferiore rispetto a una casa indipendente con la stessa superficie abitabile, poiché le pareti divisorie annesse su entrambi i lati non causano perdite di calore verso l’esterno. Questo effetto, che gli esperti di fisica delle costruzioni definiscono un rapporto favorevole tra superficie perimetrale e volume, rende la casa a schiera centrale intrinsecamente più efficiente dal punto di vista energetico rispetto alla casa unifamiliare indipendente. In pratica, ciò si traduce in minori costi di riscaldamento e in un più agevole adempimento dei requisiti previsti dalla legge sull’energia degli edifici (GEG).
Vantaggi e svantaggi della casa a schiera a confronto
I vantaggi della casa a schiera iniziano dal prezzo del terreno. Poiché più unità vengono costruite su un’area contigua, la quota di terreno per unità è notevolmente inferiore rispetto a quella di una casa unifamiliare indipendente. In zone con un valore catastale elevato, ovvero in aree urbane o periurbane, la villetta a schiera è spesso l’unica possibilità per acquistare o costruire una casa di proprietà con giardino a un prezzo ragionevole. I costi di urbanizzazione per strade, fognature e reti di approvvigionamento vengono ripartiti su più unità, il che riduce ulteriormente i costi complessivi per ogni casa.
La struttura compatta riduce non solo il consumo energetico, ma anche l’occupazione del suolo. I complessi di case a schiera consentono una densità abitativa notevolmente superiore rispetto alle zone di case unifamiliari, senza rinunciare alla qualità abitativa della singola casa con giardino. Dal punto di vista urbanistico, si tratta di un vantaggio considerevole, che acquista sempre più importanza alla luce della pressione sui terreni edificabili e della necessità di una maggiore densificazione. Allo stesso tempo, la struttura a schiera consente la creazione di uno spazio stradale coerente e di qualità, purché la schiera sia progettata con cura dal punto di vista architettonico.
Tra gli svantaggi figura l’illuminazione limitata. La casa a schiera centrale ha solo due facciate esterne illuminate: quella che dà sulla strada e quella che dà sul giardino. Non è possibile realizzare finestre laterali, il che limita la progettazione della planimetria. Gli ambienti che non possono essere orientati né verso la strada né verso il giardino devono essere illuminati tramite lucernari, cortili interni o un’organizzazione coerente della planimetria. Su lotti stretti, di larghezza inferiore ai sei metri, questa limitazione risulta particolarmente evidente. La profondità della casa determina quindi fino a che punto la luce naturale penetra nella pianta.
La vicinanza ai vicini è un altro aspetto che, a seconda della prospettiva, può essere considerato un vantaggio o uno svantaggio. Chi apprezza la vita in comunità e le distanze brevi, considera il vicinato in una villetta a schiera come un arricchimento. Chi invece ha bisogno di privacy e tranquillità, sarà disturbato dai rumori provenienti dall’unità adiacente, anche se l’isolamento acustico è stato realizzato a norma. Infatti, la norma definisce requisiti minimi, non standard di comfort. Chi, nella costruzione di una villetta a schiera, punta a un maggiore isolamento acustico, deve andare oltre i requisiti minimi e definirlo già in fase di progettazione.
Planimetria, accessi e spazi aperti: aspetti progettuali nella costruzione di una villetta a schiera
La progettazione della planimetria nella costruzione di una villetta a schiera è una disciplina caratterizzata da vincoli rigorosi e da un grande potenziale di ottimizzazione. La larghezza del lotto, che nelle villette a schiera è tipicamente compresa tra i cinque e gli otto metri, determina la larghezza dell’abitazione e quindi il margine di manovra per la suddivisione degli spazi. L’accesso avviene solitamente tramite una scala centrale che, fungendo da asse verticale, divide l’abitazione in due zone: una zona sul lato strada, che spesso ospita i locali di soggiorno, e una zona sul lato giardino con cucina, sala da pranzo e accesso diretto all’esterno.
Una strategia collaudata consiste nel separare la zona giorno dalla zona notte su piani diversi. Il piano terra ospita gli spazi comuni, il piano superiore le camere da letto private, mentre la mansarda può essere utilizzata come studio, camera per gli ospiti o locale per gli hobby. Questa suddivisione verticale sfrutta la profondità del lotto e consente una chiara suddivisione in zone nonostante la larghezza ridotta. Soprattutto nelle zone urbane, dove il lotto è lungo e stretto, la villetta a schiera, grazie alla sua struttura a più piani, offre una superficie abitabile che non ha nulla da invidiare a quella di una casa indipendente su un lotto più ampio.
Gli spazi esterni della villetta a schiera sono di norma chiaramente definiti: un piccolo spazio antistante che dà sulla strada e un giardino sul retro. La progettazione di questi spazi, nonostante le loro dimensioni ridotte, è determinante per la qualità della vita. Un giardino ben proporzionato con accesso diretto dalla zona giorno, sufficiente privacy garantita da siepi o recinzioni e un orientamento ottimale rispetto al sole costituiscono una parte significativa dell’attrattiva della villetta a schiera. I progettisti che considerano gli spazi esterni come parte integrante del progetto, e non come un’area residuale secondaria, realizzano villette a schiera con una qualità abitativa tangibile.
Costi, autorizzazioni e particolarità giuridiche
Nella costruzione di una villetta a schiera, i costi dipendono fortemente dalla posizione, dalle dimensioni del terreno, dagli standard costruttivi e dal numero di unità presenti nella fila. Come orientamento di massima, i costi di costruzione per metro quadrato di superficie abitabile in una villetta a schiera sono simili a quelli di una casa unifamiliare indipendente, ma la quota relativa al costo del terreno è nettamente inferiore. Nei progetti in cui un promotore immobiliare o un consorzio edilizio realizza più unità contemporaneamente, è possibile ottenere risparmi considerevoli grazie alla progettazione comune, alla scelta uniforme dei materiali e all’assegnazione raggruppata degli appalti. I vantaggi in termini di costi della costruzione a schiera derivano quindi non tanto da una costruzione più economica, quanto da un utilizzo più efficiente del terreno e da economie di scala nella progettazione e nell’esecuzione.
Dal punto di vista urbanistico, in Germania la casa a schiera è disciplinata dal Codice edilizio (BauGB) e dal Regolamento sull’uso edilizio (BauNVO). Nelle zone esclusivamente residenziali (WR) e nelle zone residenziali generali (WA) la casa a schiera è generalmente consentita. I piani regolatori possono tuttavia contenere disposizioni specifiche che prescrivono o escludono l’edilizia a schiera, ad esempio stabilendo una modalità di costruzione aperta che consenta solo edifici indipendenti o case bifamiliari. Prima di costruire una casa a schiera è quindi indispensabile un’attenta verifica del piano regolatore vigente o, nel caso di aree interne non soggette a piano regolatore, una valutazione ai sensi dell’articolo 34 del BauGB.
In caso di suddivisione di un terreno destinato a villette a schiera in singoli lotti, sono necessari contratti di compravendita redatti da un notaio, iscrizioni nel registro fondiario ed eventualmente servitù. Le servitù regolano i diritti e i doveri tra i proprietari di unità adiacenti, come ad esempio il diritto di uso in comune delle vie di accesso, l’obbligo di manutenzione del muro divisorio o le restrizioni relative alla piantumazione lungo il confine del terreno. Queste disposizioni giuridiche devono essere elaborate per tempo e in modo completo nella costruzione di una casa a schiera, poiché le controversie successive tra vicini relative alle parti comuni dell’edificio sono tra i conflitti più frequenti e costosi nell’edilizia residenziale privata.
Qualità architettonica ed esempi: la costruzione di una villetta a schiera come sfida progettuale
Nella storia dell’architettura, la casa a schiera ha dato vita ad alcuni dei progetti abitativi più notevoli. Il già citato complesso residenziale Weißenhof di Stoccarda, risalente al 1927, ha dimostrato che la casa a schiera non è una soluzione di ripiego, ma un tipo edilizio trattato con serietà dai più importanti architetti dell’epoca. J.J.P. Oud, Mart Stam e altri esponenti del Neues Bauen vi progettarono case a schiera che ancora oggi sono considerate punti di riferimento per un’abitazione compatta e ben organizzata. Le planimetrie di queste case, nonostante le loro dimensioni ridotte, sono studiate con precisione: ogni metro quadrato ha una sua ragion d’essere, nessuno spazio è casuale.
Nell’architettura contemporanea, progetti come i complessi di case a schiera di MVRDV nei Paesi Bassi o le opere di Lacaton e Vassal in Francia dimostrano che la casa a schiera può essere ulteriormente sviluppata come tipologia senza rinunciare ai suoi principi fondamentali. In diversi progetti, MVRDV ha utilizzato la parete divisoria come elemento progettuale, ha valorizzato la superficie del tetto come spazio libero e ha trattato la facciata come espressione di identità individuale all’interno di un contesto collettivo. Questi progetti dimostrano che la costruzione di case a schiera non deve necessariamente significare uniformità, ma può creare una tensione tra unità e diversità che conferisce carattere allo spazio stradale.
In Germania, studi come Kaden + Lager o Zanderroth Architekten hanno dimostrato, con ville urbane e case a schiera a Berlino, come l’edilizia ad alta densità in contesto urbano possa essere architettonicamente sofisticata. La costruzione in legno, lo standard della casa passiva e le planimetrie flessibili non sono contraddizioni, ma si completano a vicenda. In particolare, la costruzione con struttura in legno e quella in legno massiccio hanno acquisito importanza nella realizzazione di case a schiera, poiché combinano montaggio rapido, buoni valori di isolamento termico e un clima interno salubre. I requisiti in materia di isolamento acustico richiedono tuttavia particolare attenzione nelle costruzioni in legno, poiché le strutture leggere offrono una massa acustica inferiore rispetto alle costruzioni massicce e devono quindi essere compensate con misure strutturali quali rivestimenti esterni e supporti elastici.
La casa a schiera come risposta alle esigenze abitative contemporanee
La costruzione di case a schiera non è un ritorno nostalgico a una forma abitativa del passato, bensì una risposta al passo con i tempi a sfide concrete: l’aumento dei prezzi dei terreni, la crescente pressione sul territorio nelle aree metropolitane, il desiderio di una casa di proprietà con giardino e la necessità di progettare quartieri residenziali efficienti dal punto di vista energetico e rispettosi delle risorse. Questa forma edilizia riunisce caratteristiche che sono ugualmente richieste nell’attuale dibattito sull’edilizia residenziale: densità senza anonimato, individualità all’interno di un quadro urbanistico, efficienza energetica grazie a una struttura compatta ed economicità grazie alla condivisione dei costi di urbanizzazione e del terreno.
Chi progetta una villetta a schiera deve considerare le peculiarità di questa tipologia edilizia fin dall’inizio come parametri progettuali, non come limitazioni. Il lotto stretto impone una suddivisione verticale e una chiara organizzazione della pianta. La parete divisoria comune richiede precisione nell’isolamento acustico e nella protezione antincendio. L’illuminazione limitata richiede un attento orientamento degli spazi. Chi comprende queste condizioni non come ostacoli, ma come sfide progettuali, scoprirà che la casa a schiera offre una qualità abitativa che va ben oltre quanto lascerebbe supporre la sua modesta superficie di base.
La qualità di un complesso di villette a schiera dipende non da ultimo dall’interazione delle singole unità: dall’armonia delle facciate, dalla progettazione dello spazio stradale comune, dalla qualità dei passaggi tra giardino privato e marciapiede pubblico. Gli architetti che concepiscono la costruzione delle villette a schiera come un compito collettivo e non solo come la somma di singole abitazioni, realizzano complessi residenziali che fungono da luoghi di vita per generazioni e che, in quanto elementi costitutivi della città, danno il loro contributo al tessuto urbano. Questo è il metro di misura con cui dovrebbe essere valutata la buona costruzione delle villette a schiera.